雪莲，今年36岁，去年11月喜添千金。作为高龄母亲的她，打算好好陪伴孩子的成长，不打算再出外工作，他的先生也同意她这种想法。不仅如此，年纪比李莲大5岁的先生，现在在一家外企工作，有四险没有公积金。月除去保险和税的收入在12000元左右，年底一般奖金是5万元。他有在四十多岁退休的打算。两个人和孩子都没有保险。两口子前几年全力以赴打拼事业，最近家底渐渐厚实。加上两人都不是在事业上有雄心大志的人，简单生活就满足了，两口子算了一下手头的房产，好像单纯靠收租就能养活一家三口了。
   
       他们目前有苏州黄金地段铺面一个，90万元购入，贷款时银行评估110万元，目前市价在180万元～200万元之间，租金每月10000元。大学附近98平米二居室一套，目前自住。货币基金市值30多万元（雪莲觉得现在收益比较低，想换一些收益更好的基金。），股票市值40万元。6500元美元一年定期（今年5月份到期）。另有10万元打新股理财产品，今年10月份到期。有一辆SUV轿车。
   
        雪莲夫妇二人，考虑到宝宝出生后，需要大一点的居住空间，想将二居室出售或者出租，在园区附近买一套三居室（120平左右）。最好也能将铺面出售，在机会合适时，换成两个目前人气还不是很旺的新社区商铺，总价控制在100万元以内，以期升值，不知道是否可行。
   
        雪莲家每月平均开销在2500元左右，自从有了女儿之后每月开销增加了1000元左右。雪莲总听朋友说，养孩子是无底洞，也不知道把孩子养大一直到大学毕业，要花多少钱。她希望如果两个人过几年都不工作的情况下，满足家庭开支的同时，通过一些投资，让资产每年增加10%以上，不知是否可行？

案例讨论参与办法及其奖励措施

案例每两周更新一次，大家可以独自对案例进行分析讨论，或者以组队的形式参与案例讨论。每次案例结束之后，科琳会按照每个人的分析情况奖励金币和荣誉值。组队参与的，队长会把每个队员的奖励明细报给科琳，科琳确认无误之后，给队员奖励金币和荣誉值。

奖励的金币和荣誉值会以分析的专业性、案例主人公的满意程度等进行综合评判。凡是比较详尽、专业性符合要求、案例主人公满意的分析会给于50金币+5荣誉值的奖励。

非常鼓励大家积极参与，不能全面分析就针对某一方面进行分析。非常欢迎大家各尽所长，从不同的角度进行分析，给案例主人公以真正的帮助，更重要的是给了自己锻炼的机会。
案例讨论结束，金库网会把经常的讨论汇总为正文页，进行发表和推广。

现有一只理财团队正在组建，有兴趣请参看：http://bbs.jinku.com/viewthread.php?tid=7817

其他会员也可以发起组队启示。

   

关于案例讨论的内容仅是讨论，不构成任何操作建议。发言人和金库网不负任何法律责任！

上一次案例讨论精华：http://www.jinku.com/html/3/article_16976.html

这个案例会持续到春节以后，给大家充分的时间！

hehe ,大家一起来动脑筋吧!

多买房可广积粮

2500元/月开销应该没有包含，，养车的费用，，和一些可能的房贷吧？！

第一感觉：老公的家庭责任比较重，应该考虑些意外险和重大疾病险，养老险或其他储蓄类的险种暂不考虑。不过好在，看来女主人的工作能力也还不错（“共同打拼”），只是因为要照顾家庭而打算放弃工作，这样，家庭的收入结构还多了点安全系数。

第二感觉：资金各方面应该还是够的，，资产配置也较合理。

第三感觉：房产投资虽会在未来的某个时期有波动，，甚至是较大的波动，，但应该不会影响到家庭的生活品质，毕竟都是商铺性质的门面房，风险相对小些。而且家庭的基本开支并不是很大，2500元/月。。关键是，是否有房贷，房贷多少？

主人公没有房贷等负债。

那就是典型的小康之家了！！

研究研究再给方案

雇主个人信息:
雪莲，今年36岁,于去年11月生子.现无工作.
其丈夫今年41岁,月收入12000元.年奖金5万元.
合计全年收入19万4千元.(无算股票及基金)

现有铺面房产价值约180~200万元间

98平米二居室现无估价.(可出租或出售)

货币基金30万

股票40万

10万元新股产品

SUV轿车一辆

总资产约为: 300万元左右

月支出:
3500元*12=4万2千元/年.属于高产低支出家庭.

1.理财目标:
1,购买2间商铺 价格控制低于100万
2,购买3居室套房.
3,夫妇2人无工作状态下,满足家庭生活及孩子生活开支
2.资产分析
家庭现有可控资金约为300万元,属于良好状态.若丈夫持续工作,则资产仍会持续增加.若丈夫退休,资产则完全来源于股票和货币基金.
3.家庭收入分析
可靠收入:
1,丈夫年薪
2,铺面租金
3,货币基金收入
4,股票收入

若出售铺面则扣除2,如果丈夫退休则扣除1
还剩3和4属于高风险类收入.

4.家人不任何保险,个人建议购买保险加入月支出中.

5.保障规划:
夫妇2人现平均为38岁,可按情况购买保险
A、终身寿险分红型，保额10-20万元（终身保障，20年缴费）
B、重大疾病保险，保额10-20万元（终身保障，20年缴费）
可为女儿购买同种保险.
6.其他建议:
1,考虑到中国现有房地产趋势走动,不建议出售铺面以及购买新的社区面铺.
可出租面铺收取房租.于7年半后全部收回成本.实现盈利.
2,出租铺面及98平迷二居室以及寻找专业理财师负责股票及基金业务.
丈夫可适当延长工作时间帮补家庭资产.
3,购买保险为日后生活使用.

以上目标达到可基本保证家庭资产每年增加10%

请表喷，小弟跪谢．．．．

楼上那位,不好意思,我实在没看懂你怎么给他做现金流控制,怎么做投资,怎么保证他家里人都不上班养小孩长大...他那目标怎么达成?

有时间看看

我是在校生，上面那个是我做的分析，而且是第一次，有很多不足的地方甚至是完全不对的地方，本着一颗认真求学的心，向各位前辈虚心请教～～

恩,对还是相当有勇气的,特别是在校生挺不容易的.你自己参与过,再看看人家怎么做,会成长的更快.欢迎多来我们这里逛逛.

谢谢前辈的鼓励哈，我会努力的！

苏州工业园区的公积金可以贷到多少？

一、财务分析
首先在做理财规划之前，先让我们来看看雪莲家的财务状况：

资产负债表：

流动资产	现金/活期	未提供	消费负债	0
投资资产	人民币理财产品	100000	投资负债	0
	外币定期存款	折算约46800人民币
	货币型基金	300000
	股票	400000
	投资性房产	1800000
	合计	2646800
自用资产	自用房产	980000	自用负债	0
	自用汽车	200000
	合计	1180000

总资产	3826800		总负债	0
净资产	3826800

PS：以上汽车按20万现在价值估算，苏州房产按每平方米一万估算，美金按本金折算成人民币计算。
可以说，从资产负债表里可以看出，雪莲一家已经积累了一定的净资产，负债为0，财务状况比较优秀。

收支储蓄表：

		月	年总共
工作收入	家庭税后薪资收入	12000	144000
	年终奖金		50000
	合计	12000	194000
理财收入	租金收入	10000	120000
生活支出	家庭固定支出	2500	30000
	养育小孩	1000	12000
	合计	3500	42000
理财支出			0
总收入		22000	314000
总支出		3500	42000
总储蓄		18500	272000
自由储蓄率	87%
收支平衡点	4421	安全边际	79.9%

从收支储蓄表里可以看出，雪莲家收入远大于支出，每年可以有不少的资金沉淀下来，目前负担较轻，但是需要对每年的收入做一个合理的分配。
      综合评价：雪莲家庭收入远大于支出，并且无负债，已经积累了可观的净资产，可以说财务状况比较优秀。今后面临的压力主要是雪莲的小孩成长所要不断投入的教育经费和养育费用，以及要换房还有增购商铺的费用，以及为夫妻俩在不久的将来提前退休做的财务准备。因此如何合理安排好现金流和资产配置，是当务之急。

二、理财目标
通过和雪莲的交流，她的理财目标基本上是以下四个
1、换一套三居室的大房子
2、新购买2个有潜力的商铺作为投资
3、解决孩子的养育和教育费用
4、为夫妻俩的提早退休计划做好充足准备，即使是退休了，在不影响生活开支情况下，依然资产增长10%以上。

三、换房计划
1、现在房子情况：根据雪莲家的实际情况，目前自住房为98平方米住房一套，两居室，考虑在大学边上，地段比较好，我这里假设房价为1万每平方米。
2、购房目标：目标是想换苏州工业园区附近的房子，三居室，120平方米，按目前价格11000左右，应该可以买到。
3、对以前房子是出租还是出售处理：由于雪莲家已经贷款购买过一套住房，按照国家政策，贷款购买第2套住房将按40%的首付款和1.1倍的贷款利率。因此在利率上是比较高昂的，如果采用对以前住房出租来弥补新增加的贷款利息的话，还不如出售处理，可以获得一笔比较大的资金，进行财务运做。
4、如何购房，用贷款还是一次性付清：再考虑雪莲家的实际经济情况，我认为如果直接一次付清，不是特别经济，需要1320000资金，财务上比较紧张，应该采用贷款购房，公积金和商业贷款组合方式购买比较划算。按苏州的政策，最高可以公积金贷款32万元，那么需要首付528000，商业贷款472000。考虑到男方打算40多岁退休，现在为41岁，那么可以考虑贷款9年，到50岁还清贷款，把还款压力压缩在退休前。公积金贷款利率为5.22%，商业贷款利率上浮后为8.613%。根据计算，可以得知按等额本息法，每月需要还贷10015元，占月收入的45%，月储蓄的54%，差不多以现有商铺的租金就够支付房贷了，应该说是不影响生活的，在承受范围内。首付款需要528000元，可以将货币基金加股市的资金取出部分，凑成首付款。
5、购房过程及装修费筹集：如果购买现房，则需要约15万元的装修费用准备。对暂时经济影响比较大。建议可以先购买一套期房，1年内交付，可以拿现在新发的5万元年终奖做投资本金，到期后正好又会发5万元年终奖，实际只需要准备10万元的资金。可以将目前的5万元投资收益稳定的债券基金，按年收益15%计算，还需要月投入3263元。再考虑到装修的过程，差不多可以在一年半内完成入住新房。然后就可以把旧房卖出，换取约95万资金。

四、增购商铺计划
雪莲比较偏向于依靠稳定的房租收入，来维持今后退休的生活，那么我认为，与其依靠居住房的出租收入，还不如依靠商铺的出租收入，毕竟那个要高的多，所以增购商铺非常有必要。至于现在已经有的黄金商铺，不建议出售，因为越是热闹的商业区，其收入越是稳定，回报也越高。虽然投资比较有潜力的商铺可能回报率会比较高，但是也要承受一定时期较低出租收入的压力，对于雪莲的家庭情况来说，不太适合。所以保留现在有的商铺非常有必要，可以给财务提供非常大的支持。增购2个商铺，总价估计100万，可以用卖出旧的居住房所得的95万资金为主，如有不足再拿出部分资金就可以。采用一次性付清的方式，如果贷款的方式买商铺，代价太高，不划算。这样到第2年，雪莲就有了3个商铺，其中一个月收入1万，另外两个我假设每个出租收入为3000，那就共有16000的月出租收入。

五、小孩养育计划
雪莲的小孩目前一岁不到。在小孩的成长过程中，无疑投资是非常巨大的，对家庭财务会造成比较大的影响。其中最大的一块在于小孩的教育费用。目前一般，幼儿园需要2万元一年，小学初中高中需要1万元一年，大学需要2万元一年，硕士博士也需要2万元一年。如果是选择民办或者私立学校，费用更高。那么按基本的数据计算，读到大学也需要260000以上的现值。建议雪莲现在可以开始给小孩做一份基金定投，另外拿出一部分资金做本金，可以就用要到期的美圆存款，直接兑换成人民币做投资。那么本金46800，每月定投1000元，期限为24年，读完硕士，假设学费成长率为5%，定投的投资报酬率为10%，根据精确计算，可以供小孩读完硕士。详细明细可以参加下表。当然，为了能更保证读书计划，还可以给小孩加投一些教育类的保险，每年5000元就可以了。可以在小孩读书的几个阶段给予一定的资金补助，提供更加充足的读书保障。至于小孩的养育费用，每月可以增加到2000元额度，基本够用。

子女年龄	学程阶段	教育金资产	教育金支出	教育金净值
1		￥64,371	0	￥64,371
2		￥83,782	0	￥83,782
3		￥105,225	0	￥105,225
4	幼儿园小班	￥128,914	￥24,310	￥104,603
5	幼儿园中班	￥128,227	￥25,526	￥102,701
6	幼儿园大班	￥126,126	￥26,802	￥99,324
7	小学一年级	￥122,395	￥14,071	￥108,324
8	小学二年级	￥132,337	￥14,775	￥117,563
9	小学三年级	￥142,543	￥15,513	￥127,030
10	小学四年级	￥153,002	￥16,289	￥136,713
11	小学五年级	￥163,699	￥17,103	￥146,595
12	小学六年级	￥174,616	￥17,959	￥156,658
13	初中一年级	￥185,732	￥18,856	￥166,875
14	初中二年级	￥197,020	￥19,799	￥177,220
15	初中三年级	￥208,448	￥20,789	￥187,659
16	高中一年级	￥219,979	￥21,829	￥198,151
17	高中二年级	￥231,570	￥22,920	￥208,650
18	高中三年级	￥243,168	￥24,066	￥219,102
19	大学一年级	￥254,715	￥50,539	￥204,176
20	大学二年级	￥238,226	￥53,066	￥185,160
21	大学三年级	￥217,219	￥55,719	￥161,500
22	大学四年级	￥191,082	￥58,505	￥132,576
23	硕士第一年	￥159,129	￥61,430	￥97,699
24	硕士第二年	￥120,599	￥64,502	￥56,097

六、夫妻退休计划
雪莲已经不上班了，老公50岁提前退休，时间还有9年。在退休后，主要可以依靠的除了退休工资外，就是财产性收入，包括三个商铺的出租收入和股票基金等的理财收入。出租收入按每年8%增长速度计算，希望股票基金等的收入每年在15%以上。建议现在就可以开始进行一份基金定投，期限为9年，每月投资1000，预计年收益率15%，预计可以到50岁退休时获得226023元的资金。现有的人民币打新股理财100000元，可以继续持有，或者是转换成一些中低风险的产品，例如债券型基金，保本型结构型投资产品，预计年收益10%，到9年后为235795元。剩余的股票，建议可以用基金的方式，保持个稳定的收益。采用基金组合的办法，可以按债券型30%，平衡型30%，股票型40%比例组合，预计年收益15%，投资9年，本金为112000元，可以获得394002元。三者相加可以获得855820元，作为退休金。当然，你也可以拿这个资金继续投资，保持今后一个稳定的收入增长。可以进行多元化投资，从境内到境外，黄金，基金，股票，银行理财等，充分分散风险。再配合手上的三个商铺的增值和租金收入，应该来说退休后的生活质量还是没有问题的

七、汇总的资产配置方案，方便大家理解
1、建立家庭应急准备金。按3个月标准计算，准备6万元，可以按照一半活期存款，一半货币市场基金的方式。
2、30万货币市场基金，除了3万元变现成活期存款3万元继续保留作为家庭应急准备金外，由于货币市场基金收益过低，其余24万资金取出，再从股市里取出288000，一起作为购房的首付款。
3、等外币存款到期后，变现，投入股票型基金，然后每月定投1000元，一起作为小孩的教育金，按测算可以维持小孩读完硕士。同时将小孩养育费用预算增加到每月2000元。
4、将去年的年终奖50000元投入一只债券型基金，每月再投入3263元，连同今年年的年终奖预计为50000元，作为新房的装修费用准备。
5、用组合贷款购买新房，装修入住后出售旧房，得95万资金，然后用来购买2个商铺，不足资金可以再从存款中拿出。
6、自己做份基金定投，每月1000，作为退休金。银行打新股理财产品继续做些低风险的投资，股市的钱可以出来改做基金组合，都为了准备退休金。

八、保险保障计划
对于雪莲家庭的实际情况，非常有必要购买保险来保障。建议等财务状况不紧张，就立刻购买保险。主要保险安排如下
1、对于家庭主要支柱，雪莲丈夫来说，非常有必要给他购买100万的定期寿险，30万的重大疾病保险和200万的意外伤害保险。另外可以考虑附加购买全家型的医疗补充保险，可以同时给自己，小孩，妻子使用。例如中宏保险就有这类，还是不错的。可以做为医保的补充。
2、对于雪莲来说，购买30万的重大疾病保险和100万的意外伤害保险
3、对于小孩来说，可以购买一定量的教育险，少儿意外伤害险，都比较便宜的
全家的保险支出预计在一年2万元左右。

以上只是一个大致的思路，如果在实际执行中，也可以随机进行修改！雪莲一家的梦想可以成为现实！

[ 本帖最后由 odinren 于 2008-2-19 23:34 编辑 ]

大家新年快乐！我跨越旧年和新年的时间，总算在爆竹声中把案例做完了！！

引用:

原帖由 案例讨论 于 2008-1-23 10:59 发表
雪莲，今年36岁，去年11月喜添千金。作为高龄母亲的她，打算好好陪伴孩子的成长，不打算再出外工作，他的先生也同意她这种想法。不仅如此，年纪比李莲大5岁的先生，现在在一家外企工作，有四险没有公积金。月除去保险和税的收入在120 ...

本人觉得这个案例还是应该进一步了解雪莲一家的家庭状况！

1、孩子出生后，每月增加了1000元的开销，是不是只是指生活开销，有没有考虑孩子的教育等

2、10%的收益率年复利的话是否有点高。

3、这个安逸的生活标准是什么？是指现在的2500元+1000元？年CPI指数是多少？

4、退休后的突发事件的应对有没有准备？

5、两人退休后怎么生活？（这么也是关键所在）

6、这个2500元具体的细化是什么？主要是用在什么地方？

7、SUV汽车的每年的费用包括在2500元里面吗？

8、退着夫妻俩的年龄增长，是不是还是能接受10%的增长率，（因为收益越高，相对风险也就越高）

9、换了新旺铺后到底能多“旺”？

其实退休后考虑的问题非常非常多？否则过早的退休只会带来“烦恼”的生活，而不是安逸的生活？

本人的一些愚见！大家不要见笑？

[ 本帖最后由 J 于 2008-2-12 13:44 编辑 ]

多多练功啊!
不过店铺租金有没有那么高是一个问题!
能租到一万元吗?

好呀!希望看到更加精彩的评论

引用:

原帖由 qqbabyqq21 于 2008-2-4 19:07 发表
我是在校生，上面那个是我做的分析，而且是第一次，有很多不足的地方甚至是完全不对的地方，本着一颗认真求学的心，向各位前辈虚心请教～～ ...

值得鼓励！
多和案例分析高手学习吧，会进步很快的！