房产投资的理财运用
房产投资的理财运用
由于去年国家对宏观经济的控制力度加大，去年一年内加了五次五年以上的个贷贷款利息，对大部分的按揭客户来说，借款成本不再低廉，所以很多客户选择提前还款。这当然也是理财的一种而客户在还款的时候往往会咨询银行的工作人员选择那种提前还款的方式比较好，房产是我们理财师进行投资规划的内容之一，在当前的情况下提前还款也是需要规划的。在此笔者提出一些看法让大家作参考。
其实在还款的过程中，比较重要的指标是利息的多少，下面我们举例说明一下在同等的条件下选择那种比较好。
假设有客户甲在银行有一笔按揭业务，贷款余额30万元，贷款月利率为月息0.554625%，剩余供款年限20年，计划提前还款10万元。下面以我们日常主要使用的两种提前还款的方式作简要的分析，数据采用近似值。
一、如初始贷款是选择的是等额还款的方式，则每月还款额为2264.27元，20年利息合计243423.9元。
（1）如果缩短期限，每一期的还款金额不变。则PV=20万元，i=0.554625%，PMT=2264.27，FV=0，则n=122，即可缩短期限240-122=118期。则通过缩短期限后每期还款2260.42元，提前还款后的利息合计为75770.77元。
（2）如采用减少本金，期限不变，每期的还款额为1509.51元，利息合计为162283.43元。
两者利息之差为：86512.66元。
二、如原为递减法，首月还款额为2913.88元，还款本金为1250元，则利息合计200496.98元。
（1）如果缩短期限，保持首月的还款金额不变。则1250=200000/n，则n~160，即可缩短240-160=80期。则通过缩短期限后每期还款2359.25元，提前还款后的利息合计为89294.65元。
（2）如采用减少本金，期限不变，每期的还款额为1942.58元，利息合计为133665.16元。
两者利息之差为：44370.51元
从上述的分析我们可知，同样提前归还10万元，不同的提前还款方式到最后产生的利息是比较大的，当然我们需要选择适当的还款方式，利息的多少固然是一个重要的参考指标，但是也得结合自身的实际情况选择适合自己的还款方式。
这并不是一句空话，因为在业务的办理的过程中，一般银行的操作暂时只能缩短期限，而不能办理延长还款时间。曾经有一个客户在银行有300多万的余额，打算提前还款150万元。在之后的提前还款时选择了缩短期限，每一期的还款金额不变，但是几个月后来却致电该行由于提前归还贷款后，每一期还款的金额造成比较大的压力，要求延长还款时间，而该行目前并不能应其要求办理。所以在选择提前还款是一定要跟客户沟通好并协助客户选择适当的还款方式。
现在很多银行提出一种理财业务是与住房按揭有关的，例如建行提出的存贷通，农行的存贷双赢，基本的构思是一样的。均是以存款乘上一定的比例，减除一部分系数，然后按照一定的比例计算。
现在以农行的存贷双赢为例看看如何为我们的房产投资节约利息。农行的存贷双赢帐户是单笔挂靠在该行的按揭帐户的。假设一个体工商户客户在农行办理一笔按揭金额为120万元，而客户生意上的资金运作在以该客户的名下的活期帐户为主，那么其可以向农行申请办理存贷双赢帐户，而农行将会根据该帐户中的每天的存款余额计算理财收益给客户，农行的理财帐户的收益公式是：日理财收益=[（当天存款余额*提取比例-（速算扣除数38）]*（贷款利息-0.72%）/360
我们假设其月平均余额为110万元，贷款年利率为6.45%，由于农行规定100万以上的提取比例为100%，故月理财收益：（110*100%-38）*（6.45%-0.72%）/360*30*10000=3438元，若年平均余额为110万元，那么其理财收益：3438*12=41256，可为客户节省41256元的利息，当然上述的理财收益没有包含活期利息。
也可能有人提出问题，如果我有110万元，那我还不如马上把贷款全部还清，那就不需要给银行赚取利息。对于这个问题，我们是这样解析的:以个体工商户为例，其手上的资金是需要用作生产经营周转的，如果把银行的钱还清了，其周转必会受到影响，我们都知道资金链一旦断裂的严重后果。到时其逼于压力不得不向银行借贷，按照一般央行公布的利率，生产经营的利率一般会比一手按揭要高，当中还没算银行会根据客户的情况上浮利率。而目前相关就上述银行推出的理财产品，其没有约束力，只要求你有存款，并达到其理财起点就行。所以对我们房产投资理财中是一个理财利器，如果运用恰当，其资金的成本还是比较低的。
佛山顺德均安支行个人部 严德全
